Покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду

Самые честные брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Binarium
    Binarium

    #1 на рынке! Лидер народного рейтинга за 2020 год! Бонусы за открытие счета, гарантия честности! Лучший выбор для новичков!

  • Binomo
    Binomo

    2е место в рейтинге! Брокер гарантирует честность всех сделок.

  • FinMax
    FinMax

    Идеально для опытных трейдеров! Основное преимущество — большое количество торговых инструментов.

Покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду

Сегодня хочу рассмотреть один из интересных способов инвестирования в недвижимость: покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду. Подобным способом инвестировали в недвижимость многие бизнесмены и инвесторы, и это помогло им нажить огромный капитал, стать миллионерами и миллиардерами. В их числе, к примеру, знаменитый автор популярной литературы по финансовой грамотности — Роберт Кийосаки.

Итак, если купить недвижимость в кредит для того, чтобы сдавать ее в аренду, можно получить сразу несколько преимуществ:

  1. Приобретение дорогостоящего актива, который всегда будет в цене.
  2. Создание источника пассивного дохода на всю жизнь.
  3. Все это преимущественно за счет заемных средств.

Однако не всегда покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду может быть выгодна. Здесь все напрямую зависит от ряда факторов:

  1. Стоимость недвижимости.
  2. Наличие и объем собственных средств для совершения сделки.
  3. Условия кредитования.
  4. Стоимость аренды этой недвижимости.

И для того, чтобы определить, интересен ли такой вариант инвестирования, стоит ли покупать недвижимость в кредит для сдачи в аренду, необходимо просто брать и просчитывать каждый вариант отдельно.

Что и как считать?

Приведу пример. Допустим, есть недвижимость, которая стоит 60000 долларов. У вас имеется 15000 долларов собственных средств, которые вы готовы вложить в сделку. Банк готов выдать вам ипотечный кредит в оставшейся сумме (45000 долларов) под 12% годовых со стандартной схемой погашения (кстати, аннуитетную схему в данном случае не рекомендую рассматривать вообще, поскольку с ней переплата по кредиту будет больше) сроком на 15 лет. Помимо процентов, еще 1% от первоначальной суммы кредита в год будет уходить на страхование предмета залога и различные комиссии. Начинаем считать.

Ежемесячное погашение тела кредита составит 45000 долларов / 180 месяцев = 250 долларов/месяц.

Максимальная сумма процентов по кредиту (в первый месяц) составит 45000 * 0,12 / 12 = 450 долларов.

Средняя сумма процентов по кредиту за период кредитования составит грубо 450 / 2 = 225 долларов/месяц.

Прочие расходы по кредиту из расчета в месяц составят 45000 * 0,01 / 12 = 37,5 долларов/месяц.

Кроме того, купленная в кредит недвижимость будет требовать постоянных расходов на ее содержание (коммунальные платежи, охрана и т.д.). Допустим, сумма среднемесячных расходов на содержание недвижимости составит 50 долларов.

Теперь подсчитываем максимальные и средние ежемесячные расходы на содержание недвижимости и оплату платежей по ипотеке.

Максимальная сумма расходов составит 250 + 450 + 37,5 + 50 = 787,5 долларов/месяц.

Средняя сумма расходов составит 250 + 225 + 37,5 + 50 = 562,5 долларов/месяц.

Сразу смотрим, в состоянии ли вы нести такие ежемесячные расходы. Причем, желательно, чтобы такая возможность была у вас с определенным запасом: мало ли, что может произойти. Если не в состоянии, то этот вариант сразу отбрасываем: даже если он окажется перспективным и прибыльным, вы его просто «не потянете». Если в состоянии — рассматриваем дальше, и видим вот что.

Чтобы вам фактически выйти «в ноль», вам необходимо сдавать купленную недвижимость в аренду на протяжении всего срока действия ипотечного кредита по цене в среднем 225 + 37,5 + 50 = 312,50 долларов/месяц.

Если вы сможете сдать недвижимость в аренду по цене 450 + 37,5 + 50 = 537,5 долларов/месяц — вы сможете выходить «в ноль» не в среднем за весь срок, а уже с первого месяца пользования кредитом.

А если за 562,5 долларов/месяц в среднем или 787,5 долларов/месяц с начала срока, то сможете покрыть не только расходы по погашению процентов, но и погашение тела кредита, соответственно, в среднем или с начала срока. То есть, в первом случае вы погасите только половину суммы основного долга (45000 / 2 = 22500 долларов), а во втором — кредит за вас полностью погасят арендаторы, получится, что недвижимость обойдется вам только в сумму первоначального взноса, да и та окупится через какое-то время после полного погашения кредита.

Вот и смотрите, какой из этих вариантов является для вас приемлемым, и анализируйте, сможете ли вы сдать недвижимость в аренду по такой цене. Следует иметь ввиду, что платежи по кредиту со временем будут уменьшаться, а арендная плата будет возрастать благодаря инфляции.

На мой взгляд, если в данном примере есть возможность получать пассивный доход от аренды недвижимости в сумме от 787,5 долларов/месяц и выше — это просто идеальный вариант, и его однозначно стоит пробовать. Если эта сумма, вероятно, будет ниже 312,50 долларов — такой вариант малоинтересен. Если доход от аренды сможет составить некую сумму в диапазоне от 312,50 до 787,50 — здесь надо учитывать личные предпочтения каждого отдельно взятого инвестора: что он для себя считает приемлемым, а что — нет.

В любом случае инвестор приобретает ценный актив, приносящий доход, который у него останется на всю жизнь и когда-нибудь обязательно окупится и начнет «работать в плюс». Но возможно у него есть другие варианты вложения своей суммы первоначального взноса, которые смогут в результате принести ему доход больше, чем покупка недвижимости в кредит. Поэтому надо сравнивать и выбирать то, что сулит больше выгоды с меньшим риском.

Теперь несколько полезных советов о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду.

1. Не зацикливайтесь на жилой недвижимости. В большинстве случаев инвестиции в коммерческую недвижимость через подобную схему могут принести лучший результат. Поэтому обязательно рассматривайте офисные, торговые, складские помещения.

2. За рубежом ставки по ипотеке ниже. Поэтому, возможно, есть смысл рассмотреть инвестиции в недвижимость за рубежом с целью сдачи в аренду с получением там же ипотечного кредита. Конечно же, такой вариант сулит и определенные трудности, но, возможно, полученные преимущества того стоят.

3. Вы должны соответствовать идеальному заемщику для банка. То есть, иметь высокие официально задекларированные доходы, если ранее пользовались кредитами — ваша кредитная история должна быть положительной. Подробнее про основные требования к заемщикам по ссылке.

4. Вы должны хорошо разбираться в недвижимости. По сути, вы должны быть неплохим риелтором: должны уметь выбирать, оценивать объекты недвижимости, торговаться, проверять юридическую чистоту документов.

5. Вы должны уметь составлять и просчитывать бизнес-планы по сдаче в аренду недвижимости. Элементарный вариант такого бизнес-плана я вам показал в примере выше, но в идеале он должен быть просчитан более подробно, с учетом любых мелочей, существующих и вероятных.

6. Вы должны хорошо разбираться в ипотечном кредитовании. Знать и понимать все условия ипотечного кредита, уметь просчитывать и сравнивать их, уметь грамотно выбирать банк и программу кредитования для получения кредита.

7. Вы должны быть в курсе ситуации на рынке аренды недвижимости. В первую очередь — в том районе и в том секторе, который вас привлекает. Чтобы не возникла ситуация, когда у вас получится купить недвижимость в кредит, а сдать в аренду вы ее не сможете вообще.

Рейтинг лучших русскоязычных брокеров бинарок:
  • Binarium
    Binarium

    #1 на рынке! Лидер народного рейтинга за 2020 год! Бонусы за открытие счета, гарантия честности! Лучший выбор для новичков!

  • Binomo
    Binomo

    2е место в рейтинге! Брокер гарантирует честность всех сделок.

  • FinMax
    FinMax

    Идеально для опытных трейдеров! Основное преимущество — большое количество торговых инструментов.

8. Через определенное время можно перекредитоваться с той же целью. К примеру, по истечению половины срока погашения кредита вы можете обратиться в свой банк с предложением выдать вам новый кредит (или увеличить сумму старого) до размеров, близких к реальной рыночной стоимости заложенной недвижимости на тот момент. И полученный кредит вы сможете использовать для покупки новой недвижимости по такой же схеме, тем самым, ускоряя наращивание своих активов и своих источников пассивного дохода.

Теперь у вас появилось некоторое представление о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду. Думайте, анализируйте, считайте, и, возможно, этот вариант станет одним из способов наращивания вашего богатства и вашего капитала, приносящего доход.

Сайт Финансовый гений стремится повысить вашу финансовую грамотность и научить вас максимально эффективно использовать личные финансы. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, участвуйте в дискуссиях в комментариях и на форуме. Желаю всем успешных инвестиций! До встречи в новых публикациях.

Покупка недвижимости за рубежом в кредит для сдачи в аренду

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Это так заманчиво, увидев красивые рекламные фотографии или видеоролик великолепно выглядящего многоквартирного дома где-нибудь в Великобритании или США, откликнуться на супервыгодное предложение по его приобретению на условиях 100% кредита, а потом только и делать, что получать с квартиросъемщиков «жирные» чеки с арендной платой и становиться долларовым или фунтовым миллионером. Когда я встречаю людей, которые купились на такого рода рекламу, ничего не зная ни о механизмах инвестирования, ни о специфике управления такого рода недвижимостью, и в результате понесли крупные убытки, мне на ум приходит анекдот про слона, которого один бизнесмен так разрекламировал другому, что тот не смог побороть желание купить. Только потом не знал, как избавиться от слона.

Вкусное предложение
На рынке зарубежной недвижимости много предложений о приобретении уже сданной в эксплуатацию и заселенной многоквартирной жилой недвижимости на условиях 100% кредитования. В этих предложениях потенциального покупателя убеждают, что для приобретения недвижимости не потребуется вкладывать ни цента личных денег. При наличии хорошей кредитной истории нужно только взять кредит на 80% от суммы приобретения, а остальные 20% даст взаймы сам продавец. У покупателя создается впечатление, что перед ним открывается великолепная возможность совершенно «бесплатно» стать владельцем недвижимости, приносящей много денег. Да, зачастую предложение может быть таким «вкусным», что люди, не задумываясь о последствиях, просто не могут устоять. И вот уже покупатель, боясь, как бы его не опередили конкуренты, заключает многообещающую сделку. Что же чаще всего ожидает счастливцев в конце пути инвестора в недвижимость с таким вариантом 100% финансирования? Практически всегда, за исключением редких случаев, убытки. Совсем как одного россиянина, ставшего владельцем 20-квартирного дома в США и обратившегося ко мне за консультацией. Правда, слишком поздно обратившегося, чтобы можно было чем-то ему помочь.

Подводные камни
Первые факторы, которые должны насторожить покупателя, — это привлекательная цена и условия приобретения, уступчивость продавца. Такая атмосфера сделки говорит о том, что дом, скорее всего, находится в не самом удобном месте и, вероятно, не полностью заселен. Однозначно, такой объект, мягко говоря, не лучший на рынке с точки зрения доходности. В противном случае его стоимость была бы намного выше.

Убеждая покупателя приобрести здание, ему чаще всего предоставляют экономические расчеты доходности. И в этом случае выглядит все прекрасно, денежных потоков не только хватает на обслуживание кредита, уплату налогов и содержание здания, но еще и остается прибыль. О чем же умалчивается? О том, что все это возможно только в одном случае – при 100% заполняемости и минимальных расходах на обслуживание, чего в случае с предлагаемым вариантом добиться либо крайне трудно, либо вообще не реально. И нужно было быть готовым к тому, что приобретается дом заведомо убыточный.

Прежде чем приобретать недвижимость, необходимо сравнить экономические расчеты сдачи квартир в аренду с реальным заполнением и расходами. В результате после качественного финансового анализа движения всех денежных потоков может выясниться, что предоставленное экономическое обоснование не соответствует реальному положению дел: арендаторов недостаточно, платят они нерегулярно, да еще и к самой недвижимости относятся так, что она часто требует ремонта.

Основной и постоянной проблемой является несвоевременное внесение квартплаты арендаторами. Покупателю недвижимости предоставляли расчеты на базе 100% собираемости в конкретный промежуток времени. Но жизнь вносит свои коррективы. Даже в случае идеального управления недвижимостью обычно 5% арендаторов задерживают оплату. В варианте плохого управления количество неплательщиков может доходить до 30%. Соответственно, владелец не собирает достаточно средств на покрытие банковского кредита и тоже просрочивает платежи. А как ведут себя банки в подобных ситуациях, всем известно.

Далее следует вопрос заполняемости. Пустующие квартиры – это неприятная для владельцев домов реальность бизнеса сдачи квартир в аренду. При экономических расчетах продавцы недвижимости, как правило, закладывают 5% пустующих площадей и заявляют, что этого вполне достаточно. В случае рассматриваемой сделки с 20-квартирным домом – это всего одна свободная квартира. Не страшно, решает покупатель. Ведь остальные заполнены, значит, и на эту жилплощадь найдется арендатор. Но квартиросъемщики перманентно въезжают-выезжают, и где гарантия, что пустовать будет только одна квартира? А как упоминалось выше, рассматриваемый вариант – не самое лучшее предложение на рынке и, соответственно, доля свободных квартир была гораздо больше.

Посчитаем
Тем, кто рассматривает вариант инвестирования в зарубежную жилую многоквартирную недвижимость с целью сдачи ее в аренду, я бы советовал реально смотреть на вещи и закладывать гораздо более пессимистичный прогноз сдачи квартир. Давайте посмотрим, было ли возможно в случае с этим многоквартирным домом выйти хотя бы в ноль. В экономическом обосновании закладывался уровень пустующих площадей в 5%. Хотя уже ясно, что он не был реалистичным, для «чистоты эксперимента» будем придерживаться этого параметра.

Итак, фигурантом сделки был 20-квартирный жилой дом с потенциальным доходом $100 000 в год. Значит, средняя арендная плата с каждой квартиры была $416 в месяц. Обычно расходы составляют примерно 40% выручки, или $40 000, включая управление, но без учета непредвиденных расходов на ремонт испорченного оборудования и т.п. Затраты на ремонт должны идти отдельной статьей, с учетом долгосрочных вложений. Обычно она складывается из расходов около $200-250 в год на одну квартиру (всего $5000). Как правило, владельцы не создают фонд ремонтных работ, но кредиторы в обязательном порядке учитывают эти суммы и вычитают их из денежного потока до расчета коэффициента покрытия долга. Получается, что при стандартном заполнении минус 5%, или $5000, дом должен быть на 45% сдан только для получения выручки на оплату управления и поддержание его в приличном состоянии. Значит, чистый операционный доход составит 55%, или $55 000.

Большинство кредиторов в случае принятия решения о финансировании сделки выставляют коэффициент покрытия долга (DSCR – коэффициент покрытия долга является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства) минимально в размере 1,25:1. Иногда он бывает несколько выше, но крайне редко — ниже. 80% от этой суммы используется для обслуживания долга. В случае с рассматриваемой сделкой максимальное обслуживание долга будет составлять $44 000, или 44% от сборов по аренде. Складываем две получившиеся суммы – 45% на расходы и 44% на обслуживание долга – и получаем 89%. Именно этот процент является порогом безубыточности в данном случае. Для получения прибыли остается 11%, или $11 000 до уплаты налогов. Вспоминаем, что средняя арендная плата составляет $416, и значит, прибыль будет чуть больше, чем от получения годовой арендной платы с двух из двадцати квартир. Это означает, что если в доме в течение года пустуют хотя бы две квартиры, то владелец будет терять деньги. И это без учета вполне вероятного роста расходов на коммунальные услуги, на страхование, налогов на имущество или элементарных проявлений вандализма со стороны съезжающих и обиженных на владельца жильцов.

В заключение
Иногда, крайне редко, звезды складываются так, что качественно разрекламированное предложение со 100% финансированием, низкой ценой и другими удовольствиями становится выгодным покупателю и он получает доход, позволяющий не только оплачивать все расходы, но и оставлять приличную сумму в собственном кармане.

Но подумайте, какова вероятность того, что, если даже все 20 квартир, как в рассмотренном выше случае, будут сданы, арендаторы будут платить исправно? Ведь это 240 платежей ежегодно. Вы готовы выслушивать хотя бы пять историй в месяц, почему не можете получить свои законные деньги в срок? А ведь за год придется выслушать 60 таких историй, а может, и больше.

Надеюсь, этот пример заставит потенциальных претендентов на приобретение многоквартирных жилых домов где бы то ни было, в любой стране мира, перед совершением сделки хорошенько изучить не только теоретическую экономическую часть сделки, но и практическую финансовую.

Где выгодно купить недвижимость для сдачи в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это выгодная инвестиция в будущее. При этом окупаться такое приобретение будет несколько лет.

Об этом сообщают Деньги.

Стоит отметить, что благодаря сдаче квартир в аренду, можно будет оплатить учебу детей, коммунальные услуги или обслуживать собственное авто. К слову, есть украинцы, которые и вовсе живут за деньги от сдачи квартир в аренду.

  • Сколько можно заработать

В столице стоимость съема квартир варьируется. Самыми дешевыми квартирами являются класса “смарт“ до 30 квадратных метров. Такое жилье можно сдавать в аренду за 4-5 тысяч в месяц, при условии, что квартира находится на окраине города или в “хрущевке“.

Если рассматривать варианты ближе к центру, то там стоимость аренды квартир значительно увеличивается и может достигать даже 20 тысяч гривен.

  • Где выгодно купить жилье

Возле метро

Популярность пользуются квартиры, которые находятся возле метрополитена, желательно в пешей доступности. Такая близость к метро дает +30-50 процентов стоимости аренды. Особенно это важно, если квартира находится в спальном районе и до центра без пересадок никак не доехать.

В новостройке

Украинцы с высоким уровнем дохода чаще арендуют жилье в новостройках. Связано это с лучшей инфраструктурой, магазинами на территории ЖК, детскими садиками, площадками и т.д. Наценка за аренду объекта в новом доме достигает 15-20 процентов от среднерыночных показателей для выбранного района. Благодаря этому инвестиция на этапе строительства начнет окупаться спустя 1,5-2 года с доходностью до 10% годовых.

Возле ВУЗов

Часто приезжие студенты арендуют квартиры вблизи своих высших учебных заведений, чтобы не жить в общежитии. А это значит, что сдавать свою квартиру, которая находится возле ВУЗа, вы можете круглый год без простоя. Если вы владеете, например, двухкомнатной квартирой, то можете условно разделить ее на комнаты и сдавать нескольким людям одновременно.

“Хрущевка“ в центре

Еще один вариант выгодного инвестирования – приобретения малометражной квартиры в здании советской постройки, зато расположенной в историческом центре Киева. Географическое удобство и экономия времени на поездках в центр и обратно – решающий фактор для многих арендаторов. При этом стоит учесть, что в квартире должен быть хотя бы косметический ремонт. Такое жилье можно сдавать в аренду и за 10-15 тысяч гривен.

Напомним, объемы строительства в 2020 году выросли на 20%.

Список платформ бинарных опционов, дающих бонусы за открытие торгового счета:
  • Binarium
    Binarium

    #1 на рынке! Лидер народного рейтинга за 2020 год! Бонусы за открытие счета, гарантия честности! Лучший выбор для новичков!

  • Binomo
    Binomo

    2е место в рейтинге! Брокер гарантирует честность всех сделок.

  • FinMax
    FinMax

    Идеально для опытных трейдеров! Основное преимущество — большое количество торговых инструментов.

Добавить комментарий