Инвестиции в квартиры и апартаменты в Германии

Особенности инвестирования в квартиры и апартаменты в Германии

Немецкий рынок жилой недвижимости переживает бум среди иностранных инвесторов. Студенты – одна из основных социальных групп, на которую рассчитан этот актив. Объём сделок в секторе жилья для учащихся высших учебных заведений в 2020 составил 750 млн евро, что почти в пять раз больше, чем в 2020 году.

Для справки. Особенной популярностью у арендаторов пользуются микроапартаменты или небольшие меблированные квартиры площадью 17–35 м² с одной спальней, ванной комнатой и миниатюрной кухней.

Как правило, инвесторы покупают подобное жилье для сдачи в аренду не только студентам, но и командированным и сезонным работникам, молодым специалистам или туристам. Эти категории съёмщиков ищут отдельные комфортабельные квартиры за приемлемые деньги. В отдельных случаях собственник может проживать в апартаментах сам.

Особенности сделки купли-продажи

За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.

У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.

Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).

С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.

При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.

В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.

В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.

Арендный доход

Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5% годовых. Это больше, чем прибыль, получаемая от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене за 750–900 евро.

При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть контракт на съем квартиры и выселить жильца в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды. По условиям большинства подобных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.

Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании. В настоящее время – это распространенная практика. В таком случае управляющая компания руководит процессом сдачи квартир в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия. При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все собственники.

Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли.

Расходы на содержание и управление

При покупке квартир собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.

Расходы владельцев на содержание жилья составляют примерно 1,2–2,4 тысячи евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество, доход от аренды, затраты на управление и обслуживание. Это стандартные издержки, избежать которых нет возможности.

Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7% с арендного дохода. Это не самый выгодный вариант. Если речь идет о среднесрочном арендном соглашении (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно. Естественно, многие собственники стремятся работать именно в такой парадигме.

Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы. В таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).

На что обращать внимание

При выборе локации для инвестиций в микроапартаменты выбирайте города:

• где живёт не менее 30 тыс. человек;
• с развитой транспортной инфраструктурой;
• с растущей численностью населения;
• с уровнем безработицы не выше среднего по Германии;
• где есть большие компании и университеты;
• крупные туристические центры.

Краткие выводы

Микроапартаменты – это один из самых востребованных типов жилой недвижимости среди арендаторов. Всего за 600 евро в месяц они получают отдельное жилье, а в большом городе не так много альтернатив по подобной цене. Таким образом, для инвесторов, которые хотят разместить капитал и получать пассивный доход, данный тип недвижимости является ликвидным активом.

Дополнительную информацию вы можете получить, обратившись в компанию Tranio.

Квартиры и апартаменты в Германии

Готовый арендный бизнес

Поможем получить ипотеку в немецком банке

Оставьте заявку, наш специалист свяжется с вами для уточнения запроса.

• Предствительства в Берлине и Мюнхене
• Организуем просмотры
• Сопровождаем сделку

Что нужно знать покупателю недвижимости в Германии

• Цены от 2 500 евро/м²
• Оформление документов за 1−3 месяца
• Кредиты от 1,5 % годовых на срок до 20 лет
• Налог на покупку от 3,5 до 6,5 %

• Расходы на содержание от 100 евро в месяц
• Как получить ВНЖ в Германии
• Гражданство за инвестиции
• Доходность 5−7 % годовых
• Все публикации:238 статей

Наш офис в Германии

Schumannstraße, 2, 10117 Берлин, Германия

Нужна консультация специалиста?

Рассказывают покупатели недвижимости

Я написал нескольким компаниям, в том числе Tranio — у вас оказались самые лучшие менеджеры и очень большой выбор объектов. При этом ваши сотрудники были готовы искать именно то, что мне требовалось.

Я обратился к вам, потому что на рынке недвижимости в Европе очень много компаний и сложно понять, к кому лучше всего обратиться. Участие Tranio в поиске надёжного партнёра на месте оказывается очень кстати.

Лучшие статьи Tranio о Германии

Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии

Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок

Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают

Три ошибки начинающих инвесторов

Недвижимость в центре Берлина подорожала на 400% со времён падения Берлинской стены

Инвестиции в Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду

Мир на замке: страны закрывают границы и вводят карантин из-за коронавируса

Названы города, в которых быстрее всего дорожает элитная недвижимость

Цены на квартиры в Германии выросли на 11 % за 2020 год

Международный гостиничный инвестиционный форум IHIF в Берлине перенесён из-за коронавируса

Состоятельные россияне – 2020: итоги совместного опроса Tranio и EY

Квартиры и апартаменты в Германии. Обзор цен

Многие россияне недорого покупают апартаменты и квартиры в Германии в качестве инвестиции. Самый популярный рынок для инвестиций — Мюнхен и его пригороды. Здесь самая дорогая недвижимость — средняя цена квартир в новостройках Германии составляет около 6 тыс. евро/м². В домах исторического центра квартиры стоят 10–12 тыс. евро/м². Цены на элитную недвижимость за последние несколько лет выросли до 20 тыс. евро/м².

Благодаря росту цен на недвижимость, покупка немецкой квартиры может быть выгодной инвестицией и во многих других крупных городах — Берлине, Бонне, Гамбурге, Дрездене, Дюссельдорфе, Штутгарте, Кёльне и Франкфурте.

Квартиры и апартаменты в Германии, страница 8

С арендатором. Инвестиция!

Что нужно знать покупателю недвижимости в Германии

• Цены от 2 500 евро/м²
• Оформление документов за 1−3 месяца
• Кредиты от 1,5 % годовых на срок до 20 лет
• Налог на покупку от 3,5 до 6,5 %

• Расходы на содержание от 100 евро в месяц
• Как получить ВНЖ в Германии
• Гражданство за инвестиции
• Доходность 5−7 % годовых
• Все публикации:238 статей

Наш офис в Германии

Schumannstraße, 2, 10117 Берлин, Германия

Нужна консультация специалиста?

Рассказывают покупатели недвижимости

Я написал нескольким компаниям, в том числе Tranio — у вас оказались самые лучшие менеджеры и очень большой выбор объектов. При этом ваши сотрудники были готовы искать именно то, что мне требовалось.

Я обратился к вам, потому что на рынке недвижимости в Европе очень много компаний и сложно понять, к кому лучше всего обратиться. Участие Tranio в поиске надёжного партнёра на месте оказывается очень кстати.

Лучшие статьи Tranio о Германии

Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии

Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок

Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают

Три ошибки начинающих инвесторов

Недвижимость в центре Берлина подорожала на 400% со времён падения Берлинской стены

Инвестиции в Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду

Мир на замке: страны закрывают границы и вводят карантин из-за коронавируса

Названы города, в которых быстрее всего дорожает элитная недвижимость

Цены на квартиры в Германии выросли на 11 % за 2020 год

Международный гостиничный инвестиционный форум IHIF в Берлине перенесён из-за коронавируса

Состоятельные россияне – 2020: итоги совместного опроса Tranio и EY